تکنولوژی، موتور محرک توسعه بازار مسکن؛
پس از هر فراز و نشیب قابل توجه در نرخ و تعداد معاملات املاک تهران، سیاستگذاران و متولیان تصمیمگیری این بخش با اعلام تصمیمهایی همچون افزایش تولید، سعی در کاهش قیمتها داشته و اعمال محرک موقت را در دستور کار قرار میدهند. در حالی که تحقق این تصمیمات به مولفه هایی نیاز دارد که در حال حاضر در کشور ما وجود ندارد. از سوی دیگر بازار مسکن به سیاستهای بلندمدت و همه جانبه نیاز دارد و با محرکهای موقت نمیتوان این بخش را از رکود خارج کرد. بدین معنی که سیاستگذاران باید از ابتدا تا انتهای پروسه تولید تا عرضه مسکن را، از دو جهت مصرف کننده و عرضه کننده در نظر داشته و راهکارهای قابل انجام، برای ساماندهی آنها مطرح کنند. این مهم نیز به تغییر رویکرد سیاستگذاران و اعمال سیاستهای نوین نیاز دارد تا استفاده از ابزارهای جدید در بخش مسکن، بین همه مردم و فعالان این بخش نهادینه شود.
بومیسازی ابزارهای کاربردی کشورهای دیگر، مسیر توسعه را هموارتر میکند؛
کشورهای توسعه یافته، توانستهاند با ایجاد ابزارهای قدرتمند تامین مالی، خریدخانه را به دغدغه فرعی مردم بدل کرده و با تسهیلات بسیار بلندمدت، مسکن را به یک کالای مصرفی، برای تمام اقشار جامعه تبدیل کردهاند. بدین صورت سازندگان نیز برای فروش واحدهای خود چالشی ندارند و میزان تولید مسکن در کشورشان در تراز مناسبی قرار دارد. اما تحقق این امر به همین سادگی نیست و باید قسمتهای متعددی از بازارمسکن و اقتصاد کلان را اصلاح کرد تا به این نقطه رسید.
گفتنی است بسیاری از این ابزارها در کشور ما نیز راه اندازی شده و فقط به اصلاح قوانین و تقویت نیاز دارند تا بتوان به عنوان یک روش کارساز در کشور به کار گرفته شود. به طور مثل لیزینگ مسکن که راهاندازی آن در کشور آزاد است، با قوانین سختگیرانه، که ورود بانکها و سازمانهای بزرگ به این حوزه را ممنوع کرده، کارایی خود را از دست داده است. در حالی که تورم اقتصادی کشور ما، پرداخت تسهیلات به صورت بلندمدت توسط شرکتهای خصوصی را دشوار میکند. در نتیجه بانکها میتوانند راحتتر به این بخش ورود کنند که شوربختانه در قوانین ابتدایی لیزینگ، ورود بانکها به این بخش ممنوع شده است.
بانکها، بازویی قدرتمند برای توسعه لیزینگ مسکن؛
از طرفی بانکها به عنوان مقاصد دریافت نقدینگی بسیاری از مردم، میتوانند در بحث اعتبارسنجی، ضمانتنامه و محاسبات لیزینگ، کاراتر از یک شرکت خصوصی عمل کنند و این امر پروسه لیزینگ را بسیار کوتاه و آسان میکند. همچنین این بانکها هستند که بقای آنها تا دودهه آینده تضمین شدهتر است و نسبت به شرکتها، حضور بلندمدتی در اقتصاد کشور خواهند داشت. از سوی دیگر بانک میتواند با انتشار اوراق رهن ثانویه، از بازپرداخت اقساط لیزینگ استفاده کرده و این بخش را توسعه دهد.
منتهی لیزینگ تنها روش برای تقویت نقدینگی متقاضیان ملکی نیست و این مهم میتواند با توسعه بورس مسکن و استفاده از ابزارهای آن اتفاق بیافتد. به طوری که پس از توسعه ابزارهای موجود در صندوقهای زمین و ساختمان و بهینهسازی کردن آنها، متقاضیان با خرید اوراق مشارکت در ساخت، در تامین مالی ساخت یک پروژه شریک شوند و علاوه بر اینکه از منافع مالی حاصل از پیشرفت پروژه بهره میبرند، با خرید اوراق دیگران، مالک یک واحد از آن ساختمان شوند.
بورس کالا، گامی بزرگ برای توسعه روشهای بورسی خرید مسکن؛
گفتنی است مسیرهایی که در بورس کالا برای این مهم در نظر گرفته شده، میتواند پروسه خانهدار شدن را آسانتر کرده و فرآیند تولید و مصرف را توسعه دهد. به این صورت که با خرید متری مسکن یا قرارداهای آتی در بورس کالا، متقاضیان را در لحظه عقد قرارداد مالک یک واحد کرده و آنها را از افزایش قیمت مسکن در امان نگه داشت. همچنین سازندگان نیز میتوانند با عرضه واحدهای تکمیل شده یا نیمه کاره خود در بورس کالا، نقدینگی مورد نیاز خود را تامین کرده و این چرخه را به حرکت در بیآورند.
گفتنی است این مهم در سال گذشته با راهاندازی بورس مسکن، در دستور کار متولیان این بخش قرار گرفت. اما شوربختانه با استقبال زیادی از سوی مردم و سازندگان مواجه نشد و در نهایت چند پروژه تک واحدی برای عرضه در بورس کالا، وارد تابلوی معاملاتی شد. در حالی که افزایش فعالیت در این بخش، مزایای بیشماری برای مردم و فعالان بازار مسکن دارد.
لیزینگ، کاراترین ابزارتامین مالی بازار مسکن؛
باید توجه داشت که لیزینگ و بورس مسکن، به اطلاعات کافی از قیمت و تعداد معاملات نیاز دارد تا بتوان بر مبنای آن محاسبات نرخ امروز و آینده دریافت و پرداختها را انجام داد. از این رو بستری که تمام این اطلاعات را به صورت شفاف در اختیار همه بگذارد، نیاز این توسعه به شمار میرود.
در این راستا مجموعهای دانش بنیان به نام کیلید تمام این اطلاعات را که از سامانه اطلاعات بازار مسکن وزارت راه و شهرسازی استخراج میکند، طبقهبندی کرده و به صورت نمودار در بخش اطلاعات بازار مسکن کیلید منتشر میکند. به طور مثال متقاضی خرید آپارتمان در زعفرانیه، با مراجعه به این بخش تمام معاملات ملکی که در 8 سال گذشته در این محله روی داده را مشاهده کرده و با اطلاع از روند صعود و نزول قیمت املاک این منطقه معاملات خود را پیش میبرد.
سامانههای ملکی، شتابدهندههای توسعه تکنولوژی در بازار مسکن؛
گفتنی است کیلید علاوه بر این اطلاعات در افزایش سرعت و کیفیت معاملات ملکی نیز تاثیر بسزایی گذاشته و با توسعه روشهای جستجوی ملکی، این بخش را ساماندهی کرده است. یکی از بروزترین ابزارهای کیلید، پیداکردن خانه رویایی از طریق هوش مصنوعی است. این ابزار هوشمند با در نظر گرفتن تمام نیازها و سلایق متقاضی، فایل هایی که با تمام مولفه های وارد شده از سوی کاربر همسو است را معرفی می کند. به این صورت متقاضی خرید یا اجاره آپارتمان در پونک، تمام شاخصه های مورد نیاز خود را وارد کرده و فایلهای متناسب با آنها را مشاهده میکند.
گفتنی است این شاخصه ها شامل بازه قیمتی، محله، تعداد اتاق ها، سال ساخت و .... تا نوع نمای ساختمان را شامل می شود. همچنین مواردی که به این مولفه ها نزدیک هستند نیز، به کاربر معرفی می شوند. به زبان ساده متقاضی اجاره آپارتمان در پونک، پس از مشخص کردن منطقه موردنظر و مولفه های دیگر همچون بازه قیمتی، متراژ،تعداد اتاق ها و ... را انتخاب و تمام فایلهای متناسب با نیازهایش را مشاهده میکند.
در مجموع میتوان گفت کیلید سامانهای است که علاوه بر راهنمایی کاربران خود، ابزارهایی در اختیارشان میگذارد تا علاوه بر اینکه آگاهی ملکیشان افزایش یابد، معاملات ملکی سریع و موفقتری را تجربه کنند. از سوی دیگر با ارائه خدمات آماری و جمع آوری اطلاعات معاملات، سیاستگذاران و فعالان این بخش را هم برای اتخاذ تصمیمهای هوشمندانهتر یاری میرساند.