ملک ورثهای به ملکی اطلاق میگردد که صاحب آن ملک فوت شده باشد و طبق مستندات و قوانین، به وراث فرد فوت منتقل شود. این املاک ورثهای و خرید و فروش آنها نکات زیادی را در خود دارند که در این مقاله از کارمنتو به بررسی آنها خواهیم پرداخت.
معاملات املاک ورثهای
موارد مختلفی وجود دارد که به هنگام معامله یک ملک موروثی باید به آنها توجه داشت. در این بخش به بررسی مهمترین این نکات میپردازیم.
مبایعه نامه
ممکن است فرد فوت شده، فرزندان و یا وراث زیادی داشته باشد. در این صورت، تمام وراث برای معامله یک ملک ورثهای ملمزم به امضای مبایعه نامه هستند. هر یک از وراث، مسئول فروش و امضای سهم خود هستند. بنابراین چنانچه برای معامله، یک یا عدهای از وراث مبایعه نامه را امضا نکنند و حاضر به فروش سهم خود نباشند، شخص خریدار نمیتواند ملک را از آن خود کند؛ در این صورت، خریدار میتواند با رای دادگاه به وراث جهت فروش سهم خود فشار وارد کند.
احراز مالکیت
نکته مهمی که هنگام خرید یک ملک ورثهای باید در نظر گرفت، هویت مالک ملک است. در نتیجه سند مالکیت باید به نام فرد متوفی باشد. گواهی انحصار وراثت از دیگر مدارکی است که میتوان از آن در احراز مالکیت استفاده نمود. در گواهی انحصار وراثت، مشخصات و سهم الارث هر یک از وراث نوشته شده است. این مدرک از شورای حل اختلاف صادر میشود و لازم است که قبل از معامله مورد بررسی قرار بگیرد.
وراث صغیر
لازم است بدانید که، در صورتیکه قصد خرید یک ملک ورثهای داشته باشید و یکی از ورثه آن زیر 15 سال باشد، آن ورثه توانایی انجام معامله را ندارد. در نتیجه باید قیم او، فروش سهم الارث فرد صغیر را به قوه قضاییه تسلیم کند و در صورت موافقت دادستانی در دادسرا، فروش انجام شود.
وصیت نامه
هر فردی میتواند تا یک سوم از اموال و داراییهای خود را وصیت کند. در کل دو نوع وصیت نامه عهدی و تملیکی وجود دارد. وصیت، میتواند هم به صورت عادی و هم به شکلی رسمی تهیه و تنظیم شود. بنابراین باید توجه داشته باشید، که هنگام معامله یک ملک ورثهای، آیا وصیت نامهای هم از فرد متوفی رسیده است یا خیر. همچنین بهتر است که حتما، معامله با حضور وراث ذکر شده در وصیت نامه انجام شود که در آینده ابهامی باقی نماند.
وکالت نامه
وکالت نامه برای زمانی تنظیم میشود که وراث به شهر و یا کشوری که متوفی در آن فوت شده است، دسترسی نداشته باشند؛ در این صورت میتوانند وکالت نامهای به یک وکیل بدهند که از طرف او، معاملات و یا خرید و فروشهای املاک موروثی را انجام دهد. لذا به این نکته توجه داشته باشید که این وکالت نامه باید به صورت رسمی از دفتر اسناد رسمی و برای کسانی که خارج از کشور هستند، از کنسولگری، تنظیم شده باشد. همچنین ذکر این نکته مهم است که اختیارات وکیل ورثه، به طور دقیق و کامل، در وکالت نامه مستند شده باشد.
پرداخت به تک تک اعضای سهم الارث
به طور معمول، بعد از انجام معامله، مبلغ ملک به یکی از وراث ارسال میشود تا بعدا بین بقیه وراث تقسیم شود. میتوان برای جلوگیری از مشکلات احتمالی آینده، از ابتدا، سهم هر یک از وراث را به طور جداگانه پرداخت کرد.
فروش ملک ورثهای بدون رضایت یکی از وراث
در صورتی که ورثه و یا اعضای وراث، بدون رضایت کامل تمام اعضا اقدام به فروش ملک کنند، شخص ورثهای که با این کار موافق نبوده، میتواند از دیگر کسانی ککه سهم الارث دارند، شکایت کند و در دادگاه در مقابل ایشان قرار بگیرد. در صورتی که اثبات شود که شخص، هیچگونه موافقت و امضایی در خصوص فروش ملک نکرده و نداده است، دادگاه به نفع او، رای صادر خواهد کرد.
مدارک مورد نیاز برای خرید املاک موروثی
لازم است برای اینکه یک معامله به صورت کامل و درست انجام شود، یکسری مدارک دریافت و مستند شود. مهمترین موارد این مدارک شامل سند مالکیت ملک، شماره سریال، کواهی انحصار وراثت، وکالت نامه، وصیت نامه، گواهی مالیات بر ارث و ... است.
نحوه انتقال سند ملک ورثهای
زمانی که خریدار و وراث به نتیجه رسیدند، معامله انجام میشود و بعد از آن انتقال سند مالکیت به فرد خریدار صورت میگیرد. در صورتیکه فروشنده در این مرحله فوت کند، خریدار باید در حضور شورای حل اختلاف از بقیه وراث تقاضای انتقال سند را کند.
نکات مهم هنگام معامله ملک ورثهای
نکات و استثنائاتی برای معامله یک ملک ورثهای وجود دارد که اگر قصد خرید دارید، بهتر است از آنها آگاه باشید. دانستن این نکات به خریدار کمک میکند که به هنگام بروز یک مشکل، سریعتر و منطقیتر تصمیمگیری کند و احتمال ضرر خویش را به صفر برساند.
- بررسی کردن و اطمینان حاصل کردن از نام شخص متوفی و سند مالکیت ملک که باید به نامش باشد.
- بررسی وجود وکالت نامه رسمی، برای وراثی که وکیلشان برای معامله، حاضر شده است، ضروری است.
- در صورتی که در بین وراث، ورثهای زیر 15 سال وجود دارد، از وجود قیم نامه رسمی، اطمینان حاصل کنید.
- مبایعه نامه باید به امضای همهی وراث رسیده باشد.
- لازم است از موافقت تک تک وراث مطمئن شوید، تا معاملهای بدون دردسر داشته باشید.
- قتل عمد، سبب میشود که ارث به فرد قاتل نرسد؛ اما اگر قتل غیرعمدی رخ دهد، مشکلی از بابت توارث وجود ندارد.
تصرف ملک ورثه ای چیست؟
تصرف ملک ورثه ای توسط یکی از وراث زمانی اتفاق میافتد که شخصی که سهم الارث از متوفی دارد، بدون رضایت دیگر وراث، ملک را تصرف کند و یا بخواهد به معامله و فروش ملک بپردازد. در صورت این چنین رخدادی، وراث میتوانند از شخصی که ملک را به تصرف خویش در آورده، شکایت کنند. اگر در این زمان، ملک به فروش شخصی دیگر برسد، وراث میتوانند برای تصرف عدوانی سهم الارث، در دادگاه شکایت کنند. اگر شخص خریدار از وجود وراث دیگر بیخبر بوده و اقدام به خرید کرده باشد، میتواند در دادگاه با ارائه مستندات، از معامله خویش دفاع لازم را بکند. یکی از مدارکی که خریدار، برای دفاع از خود، باید به دادگاه تسلیم کند، مبایعه نامه است.
سخن آخر
معامله یک ملک ورثهای در بسیاری از مواقع، میتواند امری چالش برانگیز باشد. نکات زیادی در این نوع از معاملات وجود دارد که در این مقاله به بیان آنها پرداختیم. همچنین مدارک ضروری جهت خرید و فروش اینگونه املاک را نیز بررسی کردیم. در صورت داشتن هر گونه سوال و ابهام در معاملات خود، میتوانید با مشاوران کارمنتو در تماس باشید. کارمنتو یک پلتفرم تخصصی مشاوره حقوقی و مالی است و با در اختیار داشتن افراد متخصص در این زمینه، به طور آنلاین و تلفنی، راهنمای شما عزیزان در این امر خواهد بود.